Apa Itu Akta Jual Beli (AJB)? Pahami Fungsi dan Cara Mengurusnya
Abadikini.com – AJB adalah singkatan dari Akta Jual Beli. Biasanya tanah/properti dengan status AJB memang lebih murah. Tapi, pahami dulu bahwa pada dasarnya AJB bukanlah bukti sah kepemilikan atas sebuah properti. Ia bukan salah satu jenis sertifikat tanah, namun merupakan sebuah bukti sah adanya peralihan hak atas tanah karena proses jual-beli.
AJB diterbitkan oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), bukan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Maka AJB bukan bukti sah kepemilikan tanah/properti. Untuk lebih jelasnya, simak ulasan di bawah ini.
Apa itu Akta Jual Beli (AJB)?
Akta Jual Beli (AJB) biasanya ada saat melakukan transaksi jual beli properti. AJB merupakan dokumen otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk peralihan hak atas tanah & bangunan. PPAT diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN).
AJB dibuat setelah seluruh pajak yang muncul akibat jual beli sudah dibayarkan oleh penjual & pembeli. Pajak apa saja sih yang harus dibayarkan? Di antaranya: pajak penghasilan (PPh), bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB), dan nilai jual obyek pajak tidak kena pajak (NJOPTKP).
Prosedurnya, penjual dan pembeli menandatangani AJB di depan PPAT di depan para saksi. Biaya pembuatan AJB biasanya 1% dari transaksi yang tertera di akta, dan biasanya baik penjual dan pembeli menanggung biaya pembuatan akta ini.
Perlu diingat bahwa AJB bukan merupakan dokumen kepemilikan tanah dan atau bangunan. Karena, setelah urusan AJB selesai, pembeli harus melakukan proses balik nama atas sertifikat atau membuat sertifikat hak milik (SHM).
Fungsi Akta Jual Beli
Akta Jual Beli memiliki punya fungsi penting, antara lain:
- Bukti adanya transaksi jual beli bangunan atau tanah yang sah dengan kesepakatan harga dan ketentuan lain yang disetujui dari dua belah pihak
- Sebagai landasan agar pihak penjual atau pembeli memenuhi kewajiban masing-masing dalam proses jual beli rumah atau tanah
Apabila salah satu pihak gagal memenuhi kewajiban, maka akta jual beli dapat digunakan sebagai bukti untuk menuntut kewajiban pihak yang lalai.
Tahapan Mengurus AJB
AJB dibentuk ketika pihak telah melunasi semua kewajiban pajak properti. Pajak yang dikenakan kepada penjual berupa pajak penghasilan final (PPh) sebesar 2,5 persen dari jumlah hak yang diperoleh.
Biaya Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan kepada pembeli. Setelah dikurangi NPOPTKP, maka sisanya yaitu sekitar 5% dari nilai perolehan hak (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak).
Namun, karena nilai NPOPTKP bervariasi menurut wilayah, jadi Anda harus menghubungi Dinas Pendapatan Daerah kota setempat untuk menentukan jumlahnya.
Beberapa orang harus hadir pada saat pembuatan AJB, termasuk penjual, pembeli, dan dua orang saksi. Baik suami maupun istri harus hadir jika pembeli sudah menikah. Jika pembeli atau penjual tidak dapat hadir, seseorang yang telah disetujui dengan surat kuasa tertulis dapat mewakili mereka.
Dua salinan asli AJB akan dibuat oleh PPAT. PPAT akan menyimpan satu lembar, sedangkan Kantor Pertanahan akan menggunakan lembar lainnya untuk menyelesaikan proses balik nama. Baik penjual maupun pembeli akan menerima salinan AJB sampai selesai. Biaya untuk AJB adalah sebesar 1% dari nilai transaksi yang tertera pada akta.
Setelah AJB selesai, Anda dapat mengurus pencatatan pengalihan hak atau mengembalikan nama sertifikat untuk mendapatkan SHM atas nama Anda sendiri. AJB adalah dokumen yang digunakan untuk menyelesaikan prosedur ini di kantor pertanahan setempat.